2025년 을사년을 맞이해 변경되는 부동산 제도를 총정리하는 시간을 가져보자. 당장 1월부터 중도상환수수료와 신생아특례대출 소득 요건, 주택청약종합저축 세제지원과 1주택 보유자에 대한 세제 혜택이 달라진다.
대출 기간 중 상환을 할 때 발생하는 중도상환수수료가 50%가량 줄어든다. 단 2025년 1월13일 이후 신규대출부터 시행되기 때문에 이미 기존에 대출을 받은 분들은 아쉽게도 해당 사항이 없다.
신생아특례대출 소득 요건은 부부 합산 1억3000만원에서 2억5000만원으로 상향 조정이 되고 2027년까지 3년간 출산한 가구는 0.4%p 우대금리도 받을 수 있다.
연 소득 7000만원 이하 무주택세대주만 소득공제가 가능했던 주택청약종합저축의 소득공제 한도도 세대주가 아닌 배우자도 납입액 40% 한도 내에서 최대 300만원까지 가능해진다.
청년우대형 주택청약저축의 경우 총급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원 이하인 무주택 세대주는 이자소득 500만원까지 세대주와 배우자까지 비과세 대상이 확대된다.
또 1주택 보유자가 인구 감소 지역에 공시가격 4억원 이하 주택을 취득할 때와 비수도권 전용면적 85㎡나 공시가격 6억원 이하 미분양 아파트를 구입할 경우 양도소득세와 종합부동산세 1주택으로 간주한다.
인구 감소와 미분양 문제에 시달리는 지방 미분양 아파트에 대한 1주택 간주 세제 혜택은 잘한 일이고 이왕이면 미분양 아파트에 대해 5년간 양도세 면제 특례 혜택까지 주면 더 좋을 것 같다.
2월에는 도심지에 자리 잡고 있지만 사업성이 낮아 민간 재개발이 어려운 곳에 용적률 상향 등 특례 혜택을 주는 민간 도심 공공주택 복합 사업이 시행될 예정이다.
6월에는 수도권 신축 분양단지 디딤돌대출 후취담보가 가능해진다. 등기가 나지 않은 부동산에 담보물 없이 먼저 대출을 해주고 차후 등기가 나면 근저당을 설정할 수 있게 되면 신축 분양단지 입주에 숨통이 트일 수 있다.
또 재건축 안전진단 없이 사업 추진이 가능해진다. 그렇다고 1기 신도시 특별법처럼 안전진단이 면제가 되는 것은 아니고 사업시행계획인가 전까지는 안전진단을 받아야 한다. 재건축 안전진단 명칭도 재건축 진단으로 개명이 된다.
그리고 상습적으로 임대보증금을 반환하지 않아 보증회사가 2회 이상 대위변제한 뒤 6개월 내 채무상환을 하지 않은 악성 임대인의 임대 사업도 말소가 가능해진다.
7월에는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행돼 대출받기 더 힘들어지니 대출을 받으실 분들은 7월 전에 받는 것이 좋겠다.
연내 연 소득 7000만원(부부 합산 1억원) 이하 19~39세 무주택 청년들에게 분양가의 80%까지 저리 대출을 해주는 주택드림대출도 시행 예정이며 임대료를 거의 올리지 않는 임대인에게 세제 혜택을 주는 상생 임대인 제도는 2026년까지 연장되고 소상공인 임대료를 인하해 주는 건물주에게 최대 70% 세액공제를 해주는 착한 임대인 제도도 계속 시행이 된다.
마지막으로 5월9일 일몰제인 다주택자 양도세 중과 역시 특별한 변수가 없는 한 연장될 가능성이 높다.
/김인만 김인만부동산경제연구소장
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