2024년 12월 대통령 탄핵이 국회에서 가결되면서 불확실성이 부동산 시장을 덮쳤다. 헌법재판소 결정이 나오기 전까지는 투자심리 위축에 따른 거래절벽은 불가피해 보인다.
한 치 앞을 볼 수 없는 불확실의 시대를 예측하기 위해 과거로 가는 타임머신을 타고 2016년 탄핵 시절로 돌아가 보자. 2004년 봄 노무현 전 대통령 탄핵은 헌재에서 불인정이 되면서 잠깐의 해프닝으로 넘어갔고 우리가 눈여겨봐야 할 것은 2016년 박근혜 전 대통령 탄핵 시절이다.
2016년은 서울 집값이 2012년 바닥을 찍고 강남 재건축을 중심으로 상승 속도를 높이던 상황이었다. 집값이 오르자 2016년 11·3 대책을 통해 집값 잡기에 나서기도 했으며 11월 미국 트럼프 당선으로 미국발(發) 불확실성이 그 어느 때보다 커진 시점에 12월 탄핵이 되면서 부동산 시장은 순간 얼어붙었다.
서울아파트 실거래가격 매매지수를 살펴보면 2016년 탄핵 전 11월 91.8에서 탄핵 후 12월 91.2, 2017년 1월 91까지 떨어졌다가 탄핵이 결정된 3월 91.7로 회복된 후 문재인 대통령 당선이 된 4월 91.9, 취임을 한 5월은 93.4로 껑충 뛰어올랐다. 조정은 됐지만 생각보다 집값 하락 폭이 크지 않았음을 알 수 있다.
서울아파트 거래량을 살펴보면 2016년 10월 1만2146건에서 11·3대책이 나오고 트럼프가 당선된 11월 5748건으로 크게 줄어들었으며 탄핵을 한 12월 4225건, 2017년 1월 3733건으로 뚝 떨어졌다가 3월 8594건, 4월 9360건, 5월 1만4829건으로 빠르게 회복했다.
2016년 12월 탄핵으로 투자심리가 위축되면서 거래량은 급감했지만 2017년 4월 불확실성이 제거되면서 큰 폭의 가격 하락으로 연결되지 않았음을 알 수 있다.
4개월 정도 짧게 지나갔으니 망정이지 6개월 이상 지속이 되었다면 서울 집값은 본격적으로 하락했을 수도 있었을 것이다.
현재 부동산 시장은 소득 대비 높은 집값 부담에 올해 7월과 8월 단기 급등에 대한 피로감, 대출 규제 영향과 경기침체 우려, 미국의 트럼프 불확실성에 국내 정치 불확실성까지 악재가 엎친 데 덮쳤다.
2025년 1분기까지는 투자심리 위축에 따른 거래량 감소는 불가피하다. 정말 중요한 것은 부동산 시장을 덮친 불확실성이 2025년 2분기에 제거가 되느냐 하반기까지 전이되느냐 이것이 문제다. 2분기에 제거가 되면 하반기는 충분히 반등할 수 있다.
2026년 서울아파트 입주물량 부족에 따른 전세가격 상승, 2~3차례 정도 인하 여력이 있는 기준금리 인하 등 긍정의 요인이 대기하고 있기 때문이다. 하지만 탄핵으로 인한 국정 마비 사태가 장기화될 경우 불확실성의 공포가 시장을 지배하게 되면서 2차 하락 가능성도 배제할 수 없다.
그렇다고 지나친 두려움과 걱정을 할 필요는 없다. 실수요자들은 오히려 조정을 받는 2025년 상반기가 내 집 마련의 절호의 타이밍이 될 수 있다. 실수요자들은 평균 7년 이상 보유한다. 이것 또한 지나가기 때문에 7년 후에는 지금보다 집값이 올라가 있을 확률이 더 높다.
/김인만 김인만부동산경제연구소장
※ 외부 기고는 본지 편집 방향과 다를 수 있습니다.
