올해 정부의 강력한 대출 규제가 이어지며 부동산 시장이 위축 중이다. 4년 5개월 만에 국내 기준 금리가 내렸지만 대출 규제로 자금 조달 여건 자체가 악화하면서 매수 심리가 좀처럼 살아나지 못하고 있다.
한국부동산원에 따르면 지난 16일 기준 전국 아파트 매매수급지수는 92.8이다. 매매수급지수는 100을 기준으로 높을수록 집을 사려는 사람이 많고 낮을수록 집을 팔려는 사람이 많음을 뜻한다. 이 지수는 지난 11월 첫째 주 이후 6주 연속 내림세를 보인다.
매수 심리가 살아나지 못하는 요인으로는 단연 대출 규제가 꼽힌다. 지난 9월에는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 시행됐고 은행권도 주택담보대출 한도를 줄이고 있다. 여기에 내년 7월에는 스트레스 DSR 3단계 시행이 예정돼 있다.
지난 19일 서종대 주택산업연구원(주산연) 대표는 '내년 주택시장 전망과 정책 방향' 기자간담회에서 규제의 역설과 선별적 규제 필요성을 다소 강하게 피력했다. 수요를 억눌러 가격을 잡고자 하는 후진국적 규제로 되레 집값이 불안정해질 수 있다고 지적했다.
이날 그는 "대출 규제를 통한 부동산 가격 억제책은 후진국적 정책에 불과하다"며 "비정상적인 주택금융 규제를 정상화해야 한다"고 말했다.
또 가계부채를 관리하고자 하는 정부의 노력은 이해하지만 가계부채 총량 자체에 허점이 있다고도 했다. 실제 상환 능력이 있는 자와 상환 능력이 없는 차주를 구분하지 않고 가계부채 총량을 줄이고자 한다면 실제 자금을 필요로 하는 차주는 2금융권과 3금융권으로 눈을 돌릴 수밖에 없다고 우려했다.
최근 몇 년간 부동산 시장 내 가장 큰 화두인 전세사기도 선별적으로 봐야 한다고 지적했다. 전셋값 하락에 따른 역전세로 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 임대인과 애초 사기 목적을 가진 임대인을 구분하지 않고 전세사기 피해 지원책을 마련해 정책 방향성이 모호하다는 의견이다.
우리는 항상 수치와 총량에 집착한다. 가계부채가 얼마나 늘었는지만 주목하고 부실 차주와 건전한 차주를 구별하지 못한다. 세입자에게 돈을 돌려주려 투잡, 쓰리잡을 뛰는 임대인과 악의를 갖고 세입자의 돈을 떼먹는 악덕 사기꾼도 구분하지 못한다.
정부의 적당한 시장 개입은 필요하다. 그러나 각자의 상황이 다 다른 만큼 모두를 일반화하는 정책은 지양해야 한다. 부동산 시장 외에 모든 정책에 있어 선별적 접근이 필요한 이유다.
