도심 공급 확대, 다양한 유형의 주택공급 확대, 신도시 등 공공주택 공급을 통해 주택공급을 확대하고 유동성 지원 등을 통해 건설경기 활력 회복을 하는 방안이 담긴 '주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안', 이른바 '1·10 대책'이 나왔다.
주요 내용 위주로 살펴보면 먼저 도심 공급 확대는 재건축, 재개발 규제 전면 개선이 눈에 띈다. 재건축 초기 관문인 안전진단을 받지 않고 먼저 사업착수를 할 수 있다. 그렇다고 안전진단이 폐지되는 것은 아니고 사업시행인가까지 안전진단을 받으면 되는데 사업 시행 단계까지 온 사업장의 안전진단을 통과시켜 주지 않을 수 없기에 사실상 폐지라고 봐도 된다.
재개발은 노후도 요건을 3분의 2에서 60%(촉진 지구는 50%)로 완화시켜 주고 노후도가 높은 구역은 접도율, 밀도 등을 충족하지 않아도 사업추진이 가능해진다.
1기 신도시 등 노후 계획도시 재정비 관련 내용도 담겼는데 안전진단 면제, 용적률 상향, 이주단지 조성 등 전 과정을 패키지 지원을 한다. 특히 올해 선도지구를 지정하고 2025년 특별정비계획수립 및 1기 신도시별 이주단지 조성을 한다.
안전진단 없이 재건축사업을 먼저 추진하더라도 결국 사업성, 조합 내부, 조합-시공사, 조합-지방자치단체 갈등 등 넘어야 할 산이 줄줄이 대기 중이다. 입학을 쉽게 해준다고 해서 졸업이 빨라지는 것은 아닌 만큼 기대하는 것처럼 빨리 도심 공급 확대가 되기는 어렵다.
다양한 유형의 주택공급 확대는 아파트를 제외한 1~2인 가구를 위한 도시형생활주택 규제를 풀어주고 세제 혜택도 같이 주어진다.
상세히 살펴보면 300세대 미만 규정을 폐지하고 방 설치 제한(30㎡ 미만 불가, 30~60㎡ 3개까지 허용)을 폐지하고 주차장 기준도 완화하며 오피스텔 등도 발코니 확장을 허용한다.
그리고 2년간 준공되는 신축 소형주택(아파트 제외 60㎡ 이하) 원시취득(신축건물 취득)세 50% 감면해 주고, 2년간 준공된 소형 신축주택(아파트 제외 60㎡ 이하, 수도권 6억원·지방 3억원 이하)는 취득세, 종부세, 양도세 주택 수에서 제외되고 2020년 8월 폐지됐던 단기 등록임대도 부활한다.
비(非)아파트 공급이 줄어든 것은 건축비 증가, 고금리로 대출이자 부담 증가, 침체된 부동산 시장으로 투자심리 위축, 비아파트 전세수요 감소로 전셋값 하락 등이 주원인인데 건축규제를 풀어준다고 다시 공급을 늘릴 수 있는 것은 아니다.
건설산업 활력 회복을 위해서는 PF(프로젝트 파이낸싱)대출 보증 25조원을 공급하고 2년간 지방 준공 후 미분양 주택(85㎡ 이하, 6억원 이하)을 최초 구입하는 경우 주택 수 제외해 주고 1주택자가 인구감소 지역 주택 1채 취득 시 1주택자로 간주하는 1세대 1주택 특례도 적용된다.
준공 후 미분양 외 지방의 모든 아파트와 지식산업센터, 오피스텔 등 비아파트 미분양까지도 포함해 분양가할인, 취득세 감면, 양도세 면제 및 주택 수 제외, 대출이자 감면 등 파격적인 혜택을 줘서 지방 미분양을 빠르게 소진해야 PF 위기를 벗어날 수 있음에도 2023년 골든 타임을 놓친 것도 모자라 아직도 소극적인 대처를 하고 있음에 답답함을 느낀다.
그리고 여러 대책을 너무 담아 재건축 안전진단만 기억에 남는다. 차라리 이번 1·10 대책에 PF 위기 극복을 위한 파격적인 미분양 대책만 담았다면 더 좋았을 것 같다는 아쉬움이 든다.
무엇보다 국회 문턱을 넘어야 하는데 2023년 1월 발표했던 분양권 실거주 의무 폐지도 무산된 마당에 도정법(도시 및 주거환경정비법)과 주택법, 소득세법이 개정될지는 미지수다. 법 개정이 되더라도 원하는 효과가 나올지 미지수인데 법 개정도 쉽지 않아 보여 1·10대책 효과는 제한적일 것 같다.
/김인만 부동산경제연구소장
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