전문가 "현금 여력 따라 지역 간 수요 차이 보일 것"
정부가 다음 달부터 수도권 아파트 디딤돌대출 한도를 줄인다. 주택시장과 가계부채를 안정적으로 관리하고 한정된 기금 재원의 지속성을 높이기 위해서다. 전문가들은 현금 여력에 따라 대출 한도 축소 영향을 받는 정도가 다른 만큼 지역별로 매수세가 양극화를 보일 수 있다고 전망했다.
11일 국토교통부에 따르면 다음 달 2일 '주택도시기금 구입 자금 대출(이하 디딤돌대출) 맞춤형 관리 방안'이 시행된다.
국토부는 주택시장과 가계부채를 안정적으로 관리하고 한정된 기금 재원의 지속 가능성을 높이고자 이번 디딤돌대출 관리 방안을 마련했다. 다만 관리 방안은 수도권 아파트에만 적용한다.
우선 LTV(주택담보인정비율) 규정 도입 취지를 벗어난 '방 공제 면제'와 기금 건전성에 무리를 주는 '후취담보 조건 미등기 아파트 담보대출' 등은 신규 대출을 제한한다. 예를 들면 현재 경기도 과밀억제권역에서 5억원 아파트를 구입할 때 받을 수 있는 디딤돌대출은 3억5000만원이지만 관리 방안이 시행되면 대출 한도가 3억2000만원으로 줄어든다.
전문가들은 수요자의 자금력에 따라 지역 간 매수세가 양극화를 보일 수 있다고 예상했다. 현금 보유력이 있는 수요자는 대출 한도 영향이 크지 않지만 대출을 통한 자금 조달이 필수적인 수요자는 그만큼 영향을 더 받는다. 이에 따라 자금력이 더 나은 수요층이 많은 지역과 그렇지 않은 지역 간에 차이가 있을 수 있다는 의견이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "대출을 최대한 일으켜야 집을 살 수 있는 수요층은 구매력이 떨어지지만 좀 더 적은 대출로 집을 살 수 있는 사람은 여전히 주택 구매가 가능하다"며 "대출이 많이 필요한 수요자가 많은 지역은 거래 위축과 가격 억제 효과가 있을 수 있지만 자금력이 있는 수요자가 많은 지역에서는 효과가 제한적일 수 있는 만큼 양극화 요인이 될 수 있다"고 분석했다.
서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "현금 여력이 있는 사람들은 대출을 받지 않아도 되는 만큼 자금력이 있는 수요층이 많은 지역과 그렇지 않은 지역 간 양극화가 있을 것"이라며 "수도권으로 규제 범위가 한정된 가운데 서울 강남과 일부 외곽 지역 간에 대출 규제 효과에 차이가 있을 수 있다"고 말했다.
다만 부동산 시장에 미칠 영향은 다소 제한적일 것으로 봤다. 자잿값 인상 등으로 신규 분양가가 오름세를 보이는 가운데 대출 규제가 가격 하락을 이끌기에는 무리가 있다는 견해다.
서진형 교수는 "수도권 디딤돌대출을 조여도 건축비 상승으로 인한 공급 가격 오름세 등으로 부동산 가격은 우상향 곡선을 그릴 것"이라며 "다만 급격한 오름세가 아닌 완만한 상승 곡선을 보일 것"이라고 했다.
이은형 연구위원은 "현 상황은 2년 전 급등한 미국 기준금리 영향으로 위축됐던 시장이 조금씩 제자리를 찾아가는 등 자연스러운 시장 흐름으로 봐야 한다"며 "대출 규제 효과는 제한적이라고 볼 수 있다"고 전망했다.
