대출 시 자기자본비율 따라 위험가중치·충당금 차등 적용
정부가 현재 5% 내외인 PF 사업 자기자본비율을 20%로 끌어올려 사업 안정성을 높인다. 이를 위해 사업자가 토지와 건물을 현물 출자하도록 유도하고 자본 확충을 위한 각종 인센티브를 준다. PF 대출 시에는 자기자본비율에 따라 위험가중치와 충당금을 차등 적용하고 사업성 평가를 강화해 리스크를 관리한다.
정부는 14일 경제관계장관회의에서 '부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 제도 개선 방안'을 발표했다.
정부는 이번 제도 개선을 통해 중장기적으로 선진국 수준 자기자본비율(20%)을 유도하는 등 부동산 PF 산업 구조를 선진화해 시장 변동 리스크를 줄이고 투자 활성화를 도모할 계획이다.
먼저 안정적인 수준의 자기자본 확충 기반을 만들기 위해 현물 출자를 활용한다.
PF 사업의 토지비 비중은 통상 20~40%다. 브릿지론 등 고금리 대출을 통해 토지를 매입하기 때문에 금리 인상 등 대외변수에 취약하다. 현재 국내 PF 사업의 자기자본 비율은 5% 내외로 30%를 상회하는 미국과 일본 등과 큰 차이를 보인다.
PF 자기자본비율을 높이기 위해 토지주가 토지와 건물을 현물 출자하도록 유도한다. 이를 위해 '조세특례제한법'을 개정해 PF 사업에 현물 출자하면 출자자 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부를 이연한다.
자본 확충을 돕기 위해 인센티브도 준다. 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리, 운영하는 개발 사업은 용적률과 공공기여 완화 등 도시 규제 특례를 적용한다. 또 자기자본비율이 높은 사업장에는 PF 보증료를 할인해 준다. 장기임대주택 사업 활성화를 위해 은행과 보험사가 자회사를 통한 부동산 소유나 간접투자 등을 할 수 있는 길도 터준다.
리스크 관리 강화를 위해 PF 대출 시 일정 수준의 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화한다. 리스크 관리 체계가 부족한 상호금융 등은 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토한다.
금융 건전성을 위해 규제 체계도 합리화한다. 기업 대출보다 PF 대출 연체율이 높은 걸 감안해 금융업권별 위험가중치와 충당금 규제를 정비한다. 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제도 필요한 업권에 마련하고 업권별 부동산 PF 익스포져(위험노출)에 대한 한도 규제를 조정한다.
이와 함께 PF 대출 시 사업성 평가를 강화한다. 시행사나 시공사의 담보, 신용보다 사업성과 안정성을 객관적으로 평가해 PF 대출을 하도록 개선한다.
도급계약과 달리 PF 대출 및 신탁계약의 경우 책임 준공 연장 사유가 제한적이어서 시공사 귀책이 아님에도 책임 준공 의무를 져야 하는 것과 관련해 개선 방안을 마련한다. PF 수수료 개선 TF를 통해 PF 수수료 투명성을 높일 방안도 찾는다.
PF 사업의 유형별·지역별·단계별 추진 현황과 재무 현황 등을 상시 모니터링하기 위해 'PF 통합정보시스템'을 구축한다. 신탁사의 토지신탁 책임 범위와 기준을 표준화하고 건전성 관리 기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리도 강화한다.
이 밖에도 리츠를 통한 개발·운영이 가능한 디벨로퍼를 육성한다. 안정적인 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 줘 안정적인 개발과 운영을 할 수 있도록 한다. 이렇게 운영 노하우를 축적한 전문 디벨로퍼를 육성하고 중장기적으로는 기존 분양에서 개발, 운영을 중심으로 부동산 생산 구조를 선진화한다.
토지신탁사업에 기관투자자가 토지비를 제외한 사업비의 15%까지 투자할 수 있게 해 기관투자자의 부동산 개발신탁 참여를 활성화한다. 우수 시행자가 제대로 평가받고 육성될 수 있도록 시행 실적 검증을 통한 '시행 능력 평가' 제도도 도입한다.
정부는 유휴토지 현물 출자가 활성화하면 부동산개발 시장의 경기 활력이 높아지고 주택공급 여건도 개선될 것으로 기대했다. 또 현물 출자 시 토지 매입을 위한 대출 규모가 줄어드는 만큼 사업비 절감에 따른 분양가 인하 효과가 있을 것으로 봤다.
