하지만 결론부터 말하면 지금 무리하게 대출을 받아 집을 사는 것은 후회할 가능성이 매우 높다.
우리나라 가계부채 규모는 2015년 2분기 1130조5000억 원으로 은행·비은행 예금취급기관의 주택담보대출 규모는 각각 375조원과 94조6000억 원이다.
가계대출이 1200~1300조에 이르면 우리도 2008년 미국 서브프라임 모기지사태를 당할 수 있다.
특히 국내 주택담보대출 가운데 변동금리 대출 비중이 높아 시중금리 상승시 가계의 이자 및 원금상환 부담은 더욱 커질 수밖에 없다.
현재 각종 매체에서 주택 매매시장이 활성화 되고 있다며 기사인지 광고인지 모를 각종 데이터를 부지런히 퍼 나르고 있는데, 마치 중대형을 포함한 전체주택이 거래되고 있는 듯한 착각을 불러일으키게 한다.
실제로 일부 특정 지역의 20평 전후하는 아파트와 빌라 매매가 활발히 이루어지고 있는 것도 사실이다. 그런데 여기서 꼭 빼먹으면 안되는 몇 가지 사항이 있다.
먼저 이러한 현상은 최근 몇년째 전세난이 심화 되면서 결혼을 앞둔 예비 신혼부부와 젊은층을 중심으로 전세 값을 감당하느니 주택구입으로 전환된 것으로 보인다.
전세는 7월말 기준으로 전국아파트 평균 전세가율이 72.9%로 관련 통계를 내기 시작한 이후 32개월 연속 상승세를 이어가고 있다.
그러다 보니 주택 구매를 외면하던 2030세대를 중심으로 내집 마련에 적극 나선 것이다.
또한 대출을 통해 전세자금보다 적은 돈으로 주택을 구입할 수 있는 구조적 모순 과 현재 기준금리가 사상최저로 시중은행의 대출 금리역시 최저를 기록하고 있어 대출에 대한 부담을 느끼지 않는 심리가 자리하고 있다.
그런데 문제는 미국의 금리인상이 이미 기정 사실화된 상황에서 시기와 폭만 남은 상황이다. 미국이 금리를 인상 한다면 국내 금리인상에 이은 외국자본유출은 피할 수 없다.
부동산 부양정책을 일관하는 이 정부가 과연 금리인성의 충격을 얼마나 감당할 수 있을까? 한계시점이 온다면 금리를 올릴 수밖에 없을 것이다.
특히 2030세대는 4050세대보다 경제력이 떨어지고 변수가 많아 이자 상승의 충격이 더 클 수밖에 없다. 전세난 때문에 떠밀리듯 빚에 의존해 주택을 구매한 젊은 가계들의 부실을 피할 수 없게 된다.
이렇게 되면 대거 주택시장으로 매물이 쏟아지게 될 가능성이 높아 부동산시장의 붕괴로 나타날 수 있다.
지난 2013년 이후 살던 집이 경매에 붙여지는 하우스 푸어가 급증하고 있다. 주택시장이 장기 침체에 빠지면서 이자 감당을 못하고 집을 포기하는 사람들이 빠르게 늘고 있기 때문이라는 게 부동산 전문가들의 분석이다.
한국개발연구원(KDI)은 2016년 말부터 주택가격이 급락할 수도 있다고 경고했다. 최근 아파트 분양물량이 봇물 터지듯 쏟아지고 있는 가운데, 이를 뒷받침해줄 주택수요는 일어나기 어렵다는 판단에서다.
KDI는 각종 지표에서 확인할 수 있듯이 최근 주택시장 분위기는 회복세로 보면 되지만, 중장기적인 측면에선 작은 사이클에 불과하다고 평가했다.
일본의 경우 부양비의 역수가 지난 1991~1992년(약 2.3)을 정점으로 급격히 빠지기 시작했는데, 주택가격도 그때를 기점으로 급락을 거듭했다.
우리나라도 일본을 그대로 따라가고 있는 경제사회적 시스템과 인구구조 변화도 주택시장에 영향을 미칠 수밖에 없다.
선진국인 미국, 일본, 스페인, 아이슬란드 등 부동산으로 올인 된 경제는 반드시 엄청난 대가를 치렀다. 한국만은 예외라고 생각하는 착각을 버려야한다.
이제는 아파트 가격이 과거처럼 몇 배씩 오르는 시대는 오지 않는다. 무리하게 빚내서 집사고 대출 이자와 원금을 갚으면 내집 된다는 환상에서 깨어날 때이다. 빚을 지고 아파트 사면 패가망신 한다는 사실을 깨달아야 한다.
이 같은 논리에 반대하는 의견도 역시 있지만 거시적인 경기 상황과 비정상적인 부동산 구조를 인식하고 '빚내서 집사지 말라'는 경고에 현명한 판단이 필요한 때이다.
/배상익 선임기자
